近日，社会各界对本澳楼宇市场及房屋政策的讨论此起彼落，包括公共房屋事务委员会今年首次平常会议中「细屋换大屋」的激烈讨论，亦有议员再次提出优化经屋单位户型配置，允许个人申请两房单位等建议。当中最令人关注的，莫过于地产业界发表对现时市况交投量及市场价格的担忧，并提出透过土地拍卖供应及扩大置换房，以推动都市更新及长远经济发展。立法会议员罗彩燕认为新一届特区政府有必要重新检讨整体房屋政策以及未来取向，应重新审视房屋五阶梯的政策的成效，并且应该透过公众谘询，收集社会对现时经济房屋的意见，尤其是考虑检讨放宽经屋的申请门槛、修改定价、考虑是否适度放宽公共房屋市场属性等，尤其是要因应社会需求善用房屋资源，减低居民经济负担，提升出生率，让经屋法回归旧法原有「安居乐业」的立法原意。长远亦可以考虑推动都更公司与私人发展商合作，为私人楼宇市场创造健康可持续发展的条件。

她分折指出，过去十多年来房屋政策的制定和修改，如新经屋法的修订、设定置换房及暂住房法律制度、房屋五阶梯政策等，皆建基于当时楼价持续攀升、出生率以及外围经济相对稳定下的环境，甚至一度出现过四万户申请经济房屋的恐慌性申请。然而，经历疫情后整个经济环境结构有所改变，过去房屋政策所应对的社会环境出现重大逆转，当中最大挑战莫过于出生率的大幅下降、人口老化、外围负面影响以及市场信心不足下，私人市场价格出现大幅调整，故现时政策明显未能够适应现时社会需求以及未来发展。她认为特别是过去房屋五阶梯政策的夹屋部分应该作出检讨和修订，相关的定位和需求与现时社会需求格格不入，若然不作调整，既无助于居民上楼安居乐业，亦无助于私人市场的稳定持续发展。

她举例指出，一直有意见促请政府要优化T1、T2单位配置，允许个人申请两房单位以促进年青人生育意愿，她个人并不反对相关建议，但实际上可以看到近年经屋申请人数大幅减少，甚至出现滞销状况，故此即使政府调整和增加T2比例，其作用亦不会太明显，问题在于新经屋法修订之下，彻底剥离了投资属性，且附属许多严格苛刻的限制条件，而且新一期经屋定价攀升，对比私人市场距离有所减少，市民自然有更多的选择和考量，从而大幅减少其申请购买意欲。

她强调，申请大幅减少并不代表社会不需要经济房屋，而且上届政府将滞销经屋单位回收，转化为社屋单位，虽然算是意义上的善用资源，但亦侧面反映出经济房屋政策经已不能够适应社会需求。她认为申请经济房屋的市民未必一定考量投资属性，但必然会考虑自身负担，以及对负资产的担忧。

与此同时，当年立法者修订新经屋法，对于定价考量上，规定了政府要计算批地溢价金、建筑成本及行政成本等等，她认为其实并不合理，亦都与旧法当中规定「经屋售价要考虑受惠者的购买能力」这个原则是互相矛盾。她亦指出经屋内其实包含其他公共设施，例如商舖、停车场等，这些都能够为政府带来额外收入，故根本不需要由经屋的购买者去承担，因为变相会令政府赚了市民的钱，如此既不利于购买的市民，亦都不利于政府整个公屋系统的运作。

罗彩燕议员指出在接收市民求助个案当中，亦遇到有经屋户主希望出售单位，从而更换更大的私楼，但却因为相关条件和限制而却步，与此同时亦有市民希望购买旧有某些地段的经屋单位，却不得要领。形成了「想卖卖唔出，想买冇得买」的尴尬局面。

她又指出，社会总有意见认为公共房屋属于公共资源，考虑到公平性及资源稀缺性，在分配上需要格外严谨，平衡各方利益，她虽然认同此番言论固然正确，但此一时彼一时，房屋政策不能够墨守成规，当社会经济状况或结构出现逆转，在出生人口大幅减少以及老龄化增长的情况下，社会其实拥有更充裕条件去满足住屋需求，故反而应该採取更为积极手段，审时度势，透过改善居住环境去提升出生率和生育意愿、透过都市更新推动社会和经济的发展，方为上策。

故此，罗彩燕认为除了理所当然地要在户型比例有所调整之外，更有必要就经济房屋法律的检视和修订，作出广泛公众谘询，特别是要因应社会现时实际情况，让社会大众讨论是否应适度放宽经屋的市场属性和灵活性、讨论是否需要适当删除或放宽经济房屋的申请条件及购买后的限制、是否要将经屋法的目标和範围，修改以回归到旧法「顾及居民购买能力」、「安居乐业」的立法原意。

另一方面，因应有公共房屋事务委员近日在会议提出经屋购买者能否透过置换方式「细屋换大屋」，她表示赞同相关建议，促请政府透过修法以设立经屋置换制度，赋权予有关部门能够作出回收及?换。她认为政府现时手上经已掌握一定数量的滞销经屋单位，她同样建议政府针对此社会意见亦纳入至公众谘询範围当中。建议政府以及有关部门可对现时的经房单位户主作优先释放，特别是针对部份两胎家庭或具生育意愿的家庭，可以作优先更换大单位的对象，以及因应实际条件，考虑能否将相邻的一房单位打通更改为两房、三房单位，以改善居民的生活环境，提升社会出生率及生育意愿。

罗彩燕续指，暂住房及换置房的法律制度立法至今毕竟已经过了数年时间，亦认同有需要对其作出检视和修订，以因应社会未来发展，讨论是否需要增加数量以及政策未来取向。对于有地产商会及业界建议政府应牵头，联动金融机构，促进市场业界与都更公司合作，透过增加土地拍卖供应以及扩大置换项目的共同参与推进，以加快都市更新步伐及促进经济发展，她认为相关建议具有参考价值，透过借助市场力量共同参与，相信能够有助于私人楼宇市场朝健康稳定的方向持续发展，建议政府一併纳入房屋政策的公开谘询範围。

她认为相关意见当中提及到物业贷款拖欠比率，以及对金融市场稳定的担忧绝非危言耸听，事实上她在过去发言当中，多次提出不良贷款比率、中小企拖欠贷款比率持续刷新纪录，正正显示出系统性的风险，可能会危及整个城市经济增长和发展，而新增批核信贷，则是自2008年以来的最低位，她始终认为要推动经济复甦，首要恢复市场信心，呼吁政府必须要高度重视以及积极应对。