自2018年本澳楼市「加辣」后，在多重客观因素叠加下，换楼链条一度趋近停滞，市场需求持续低迷。随着今年元旦「首600万免税」政策正式实施，澳门房地产市场迎来结构性转机。业界预期，此前累积的购买力将率先在大单位及中高价物业中释放，带动市场逐步走向「量升价稳」的新週期。

从拱北口岸眺看关闸口岸及澳门北区，北区祐汉一带是本澳人口最密集区域。（张振鸿摄，摘自「澳门记忆」文史网）

1990年代初建成的黑沙环威龙花园，入夜后灯火通明。（伍珈毅摄，摘自「澳门记忆」文史网）

站在市场回暖的转折点，我们不妨藉助历史的视野，审视澳门空间形态的演变轨迹——从工业时期的青砖唐楼，到今日国际化的都市楼宇。这段历程不仅映照出房地产市场的周期变迁，更应促使我们共同反思：房地产发展的根本意义，终究在于实现居者有其屋，并推动澳门迈向更宜居、更公平的家园。

跨越甲子：从青砖唐楼到黑沙环「钢铁森林」

从青砖窄巷到高楼森林，澳门空间的每一次重塑，都是时代的倒影。上世纪50年代末至60年代，受惠于西方及香港经济迅速发展，澳门工业加速、人口急增，加上一批来自南美洲、非洲和东南亚的华侨定居，房地产业开始活跃。1959年「黄金大厦」率先推出分层出售，四层以上楼房逐渐兴建，澳门人的「置业梦」自此点燃。

踏入1970至1980年代，製造业兴盛带动城市向北扩张。黑沙环大规模填海工程于80年代展开，正式开启现代化都市建设。地价随着经济发展持续上升，1978年每平方呎约200多元，1982 年后已增至300元以上。

根据澳门政府《统计年鉴》，至1991年全澳共有永久性房屋及大厦16,421幢，其中多数建于1980年之前。儘管80年代初受西方经济不景气及高利率影响，房地产业一度低迷，但1985年市场已再度复苏。当时预售制度（卖楼花）盛行，不少楼盘开售当日即告售罄，房地产逐渐成为资本流动的核心载体。

然而，市场在1990年代初陷入投机热潮，大量资金涌入，楼价急升。部分开发商甚至以建筑师手绘草则作为「楼花」销售，市场供应爆炸性增长。统计显示，80年代澳门人口增长约72,500人，而私人单位供应量却达约82,500个。直至1997年亚洲金融风暴冲击，楼市才逐步降温。

经济晴雨表：数字背后的週期与调整

房地产市场的起伏，本质上是经济发展数据的客观映射。回归后，伴随2002年博彩权开放，市场步入快速增长期。叠加2001年特区政府修订《投资居留法》，进一步掀起投资移民热潮。根据澳门统计暨普查局数据，当年来自内地的移民达4,621人，较2000年增长58%。随着移民涌入及投资环境回暖，楼市重现动力。2004年起，澳门陆续出现仿效香港豪宅模式的发展项目，如濠庭都会、壹号湖畔等，带动高端市场转趋活跃。

然而，市场在快速发展后亦经历结构性调整。对部分年轻置业者而言，房价与收入之间的差距为置业计划带来相当大的挑战。2018年，澳门推出包括增加印花税在内的调控措施，「加辣」后楼市明显降温。2019年取得印花税生效后，成交量急跌27%。其后，疫情重创全球经济，住宅市场呈现疲软态势。据澳门中原地产统计，2023 年底住宅成交仅2,913套，而2016至2018年澳门每年成交量都超过了一万。

直至2024年4月，特区立法会参考香港做法，通过不动产「撤辣」法案，取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，旨在提升市场流动性，推动不动产市场朝向健康及可持续方向发展。

治道变迁：从行政调控到多元发展的远大前程

多年来，特区政府针对房地产市场发展，持续推行因时制宜的调控政策。从「加辣」抑制过热，到「全面撤辣」释放流动性，每一阶段措施皆力求在市场活力与居住需求之间取得平衡。儘管历经全球经济波动，澳门因应市场规模与结构特点，房地产领域未出现系统性风险，反为经济结构调整创造了缓冲空间。

当前澳门社会已形成共识：城市长远发展不能仅依赖土地资源的变现。政府在稳定房地产市场的同时，正积极推进「 1+4 」适度多元发展策略。透过横琴粤澳深度合作区的建设，澳门持续拓展产业空间，培育新兴经济增长点。这种对多元经济的持续投入，不仅有助降低对单一产业的依赖，长远而言更为本地人才创造更丰富的发展机遇与价值创造空间。

站在新的发展阶段，房地产市场已逐步转型为服务整体城市发展的重要环节，成为澳门建设宜居宜业、多元繁荣城市的有力支撑。

（本文部分内容引自吴志良、杨允中所主编之《澳门百科全书》，澳门基金会，2005年修订版）

位于花地玛堂区的信美大厦1980年代落成，图为当时的地产广告图。（郑建东典藏，澳门房地产联合商会提供，摘自「澳门记忆」文史网）