本澳住宅市场成交量4月创下两年新高后，5月再接再厉录得过千宗成交，数据显示已回复至楼市调整前的正常水準。而随着近期城中焦点项目「星玥」入市，料下半年巿场交投量或会大幅上升。「星玥」上周已开始收票，不负众望第一日录收超过百张本票，项目首阶段计划推50至100个单位。发展商表示，目前本澳楼价已正从调整期谷底回升，属入巿好时机，之后再考虑买楼的话，恐怕已太迟。未来发展商将因应销售情况加价加推。

「星玥」上周已开始收票，反应热烈，吸引一众买家睇楼。（李国星摄）

「星玥」上周已开始收票，反应热烈，吸引一众买家睇楼。（李国星摄）

凼仔豪宅「星玥」负责人基汇资本董事总经理罗泉霖表示，早于2009年已物色到项目所处地段，直至2010年特区政府批出街线图（建筑可建高度、容积）后才成交。罗泉霖：「总面积40万呎，加上一线马场景，而且大部分坐向都是坐北向南，「星玥」地段从一开始注定是豪宅地，是几乎所有开发商都会垂涎的」。原本地块分两个地段，罗斯福酒店佔25万呎，「星玥」15万呎。但大概三年半前基汇资本已将罗斯福酒店出售，现时只是管理者身份。

「星玥」负责人基汇资本董事总经理罗泉霖表示，目前是澳门楼巿入巿好时机。（李国星摄）

虽然现时趋势偏向建细单位，但传统澳门的单位、特别是凼仔区，均是比较偏大。因为早年澳门楼价相对比较低，开发商兴建大单位比较多。「『星玥』因先天为豪宅地段，因此有足够条件兴建大单位；另外，由于政府对「星玥」地块仅批出四倍的容积率，因此可建建筑面积约60万呎。而由于容积率低，建筑密度亦会相对低，住得舒服成为『星玥』的优点之一。」罗泉霖说。

位于澳门赛马会旁的「星玥」远离城市的喧嚣，每一吋园景设计都考虑得无微不至。（相关机构图片）

价格合理具升值空间

「星玥」以两房及三房单位为主，亦包括有特色户，提供多元化户型选择，共提供299个豪宅单位，单位面积由1,200呎起至5,400呎，包括104个两房、104个三房、68个四房单位；另有23个特色单位。售价由低于1,000万元至逾一亿元。所有单位均设有套房及露台，多元化的户型设计，建筑外观走流线型设计紧贴潮流。

特色单位内当中包括别墅四间，发展商意向价每呎18,000元；马场景观单位意向价约9,000元，横琴景观单位呎价约7,500呎，贴近巿场价。罗泉霖指出，「星玥」建筑成本每呎约3,500元，楼面地价每呎5,000元，计入利息成本的话，每呎成本价约9,500元。故现时如果最终定价低过10,000元的话，证明「星玥」很抵买；另外，别墅单位在市区很罕有，升值潜能无可限量。罗泉霖引用香港巿场为例，指出当地早期的独立屋呎价只需约30,000元左右，如今最高纪录呎价已经达到23万元。「星玥」目前的两房及三房最受欢迎，两房客多是新婚家庭，三房四房则以换楼客为主。

「星玥」大部分单位坐北向南，饱览马场及金光大道。（李国星摄）

料2018年初入伙

本澳楼巿过去两年均处于调整期，但没有对「星玥」的推盘计划造成太大影响。罗泉霖强调：「当对产品在市场上有信心的时候，便可以推售。」但他提及由于「海一居」事件带来的巿场影响，认同楼花不适宜过早入市，因为买家对购买楼花变得较审慎，故选择7月公开发售，是因为「星玥」6月21号将举行「平顶仪式」，罗泉霖认为当买家知道项目已经平顶、开始做装修，再购买就会比较安心。其次，他亦认为项目地段拥有25年批租地，余下还有长达八年期限，买家完全没有购买楼花的顾虑。估计2018 年初入伙。

至今本澳楼价已从高位回落近四成，罗泉霖相信，经历相当大幅度的调整，主要受赌收影响。不过，最近楼市开始稳定，4月及5月住宅成交量逾千宗，楼价亦上升7至8%。在楼价触底回升之时选择推盘，就是一个适当的时间。「由于市场上已有很长时间没有新盘推出，累积近两年购买力，因此市场反应热烈，才决定于7月2日正式拣楼（抽籤形式，特色单位除外）。」罗泉霖说。「星玥」将会选择分段加推发售，6月27号下午正式抽籤，初步计划两至三期推出，项目首阶段计划推50至100个单位，而部分单位会在接近2018年入伙时才出售，尤其是特色单位，发展商亦会观察市场反应后再作出售价调整加推。

本澳供不应求支撑楼价

横琴作为中央重点开发地区，而且是本澳的后花园，罗泉霖表示比较睇好。不过他指出，横琴发展过程并非两三年可完成，而是长达五年至十年：「现时横琴楼价高企、折算港币后每呎约5,000 元，两地差距不大，很多澳门居民已重返本土市场。而短期来看，横琴供应量很大，楼价难以上升。反观本澳，地少人多，楼市供不应求。「星玥」仅有299 户，加上大部分为用家，升值潜力很大。」

辣招收地不利本澳楼巿

目前「星玥」意向买家几乎都是本地客，由于外地买家需额外徵收10%的特别印花税，对外地买家造成打击。例如一个外地买家购买售价1,000万的单位，印花税高达130万元，而且需在30天之内交付。罗泉霖表示，结果令到很多有意向购买「星玥」的香港客户都因而却步， 加上早前的「海一居」事件，已经影响到外地投资者对澳门的形象。

罗泉霖表示，随着赌收跌稳、更多六星级酒店落成，经济会慢慢向好。「港珠澳大桥」将会令本澳经济有一个很客观的升幅，是带动本澳楼价最主要的因素。但楼市不活跃，对经济来说不是一件好事，希望政府可以适时减辣。即使楼市活跃，只要楼价不会暴升，就无须担心。建议特区政府首先在按揭成数方面作轻微调整，因为本澳没有「二按」，风险会低很多，本澳有条件放宽按揭。他亦指出，目前海外买家佔比低至约1%，认为低于10% 仍为健康，可适度调低额外印花税的徵收比率，认为政府不应干预市场，若不撤辣可考虑逐步减辣。

基汇资本拥有丰富房产业经验

佔地13,517平米，「星玥」由基汇资本发展投资，位处柯维纳马路，紧贴澳门赛马会，临近凼仔市中心，莲花口岸、北安码头及金光大道等，项目由四座现代风格建筑组成。集团在全球有60 多个项目，一直保留着自身出色的「血统」（追求创新，不随波逐流），拥有丰富的经验。对待每一个项目都做到精益求精，每一个细节都做到无微不至（特色单位有电梯直达空中花园）。故「星玥」採用了很多创意元素，包括本澳首创的智慧家居系统服务，如今本澳大部分楼盘最多就只是安装对讲机。智能家居可通过手机对家电简便操控，非常方便。

室内装修方面亦都做到很周到，尽可能满足所有买家，无论是家电、建筑材料或是厨柜，都是採用世界级品牌，尽显高贵气派。70,000呎的绿化花园，20,000呎的室内及室外会所，实属本澳楼盘少有的高端配套。停车场设在地库一层，车位比例接近1:1，并由仲量联行提供的六星级物业管理服务。

四房单位套房设有独立露台。（李国星摄）

客房配合大玻璃窗亦能享有良好景观。（李国星摄）